La construcción en Gipuzkoa 2025
El sector de la construcción en Gipuzkoa cerró 2025 con su mejor comportamiento desde la etapa de estabilización postpandemia, consolidando la recuperación iniciada en 2022 y superando claramente la tibia expansión del año anterior. El Índice de Coyuntura de la Construcción registró un crecimiento del +8,5% en el territorio, prácticamente cinco puntos porcentuales por encima del registro de 2024. Este dinamismo refleja una convergencia de factores favorables en el lado de la demanda —mejora del mercado laboral, descenso de tipos de interés y tracción de la inversión pública— que ha compensado las persistentes restricciones estructurales por el lado de la oferta, particularmente en el segmento residencial.
En términos de valor añadido bruto, la construcción registró un crecimiento real del +3,6%, convirtiéndose en el sector con mayor dinamismo de la economía guipuzcoana, por delante de los servicios (+2,8%) y muy por encima de la industria (+0,4%). Su peso sobre el VAB total de Gipuzkoa avanzó hasta el 5,7%, su nivel más elevado desde 2020. El multiplicador de producción del sector se mantiene en 2,10x, el más elevado de la economía vasca junto con la industria, lo que refuerza su papel como motor de demanda indirecta sobre proveedores y servicios.
No obstante, conviene contextualizar esta aceleración. La construcción sigue siendo el sector que más tardó en recuperar los niveles de 2019: a finales de 2025 se sitúa apenas un 2,3% por encima de su VAB real prepandemia, frente al +10,4% del conjunto de la economía guipuzcoana y el casi +15% de los servicios. La recuperación es sólida pero parte de una base deprimida, especialmente en el segmento residencial, donde los indicadores de nueva oferta tocan mínimos históricos.
En términos financieros, los últimos datos disponibles de las Cuentas de la Construcción (2024) muestran una rentabilidad económica del 4,9% y financiera del 8,1%, máximos desde 2008, con el margen neto sobre ventas recuperándose hasta el 9,8%. La cifra de negocios sectorial alcanzó 3.600 millones de euros, el nivel más alto desde 2012. La debilidad sigue siendo la inversión, que acumula una caída del 37% respecto a 2019 tras retroceder un -10,7% adicional en 2024. Esta falta de inversión en capital productivo es una hipoteca para la competitividad futura del sector, en un momento en que la digitalización y la industrialización de procesos exigen compromisos financieros sostenidos.
El empleo sectorial repuntó en 2025 tras dos años de descensos, con una media de 18.403 afiliados a la Seguridad Social (+1,2%), incluyendo por primera vez desde 2009 un crecimiento entre los trabajadores autónomos (+0,8%). El paro registrado del sector tocó mínimo histórico con 1.167 personas, representando solo el 4,1% del desempleo total de Gipuzkoa, lejos del 10% que llegó a suponer en 2012. Los salarios brutos medios de la construcción vasca son los más elevados de España: 30.865 euros anuales, un 47% por encima de la media española, con un coste laboral total de 43.542 euros por persona trabajadora.
Por otra parte, el tejido empresarial del sector continúa su proceso de contracción y recomposición. En 2025 hay 5.984 empresas con sede social en Gipuzkoa dedicadas a la construcción —por primera vez desde 1997 por debajo de 6.000— y 6.217 establecimientos. La caída se concentra exclusivamente en las empresas de menos de 3 empleados (-231 unidades), mientras que aumentan todos los tramos de mayor dimensión, especialmente el de 15 a 49 empleados (+12%). El tamaño medio por establecimiento sube hasta 2,81 empleados, su máximo histórico, lo que apunta a un proceso de maduración del tejido empresarial que debería traducirse progresivamente en ganancias de productividad y mayor capacidad inversora.
Los costes de aprovisionamiento —que representan cerca del 60% del coste total de construcción— mostraron en 2025 una evolución moderada: el Índice del Ministerio de Transportes creció un +1,2% en términos de materiales, y el índice de Eustat un +2,5%. Sin embargo, el nivel agregado de costes sigue siendo un 30% superior al de 2019 en términos del índice ministerial, una cicatriz estructural de las perturbaciones de 2021-2022 que comprime los márgenes y complica la viabilidad económica de proyectos licitados años atrás.
Comenzando por el primero de los dos segmentos del sector, la licitación pública de obras en Gipuzkoa alcanzó en 2025 un récord histórico de 694 expedientes registrados, un +2,1% más que en 2024. Sin embargo, el importe total licitado fue de 727,5 millones de euros, una caída del -2,9% respecto al año anterior. La aparente contradicción entre ambas cifras se explica por una reducción significativa del tamaño medio de los contratos: la licitación media cae hasta 1,05 millones de euros (-14% interanual), alejándose de los niveles de 2022, cuando superaba los 2 millones. Las grandes adjudicaciones escasean: frente a las 21 obras de más de 5 millones de euros en 2024, en 2025 solo se contabilizan 16, con un importe acumulado de 214 millones frente a los 307 del año anterior.
La licitación adjudicada provisionalmente se situó en 533,5 millones de euros, un -15% inferior a 2024, con un 13% de expedientes aún en evaluación y un inusualmente elevado 17% que resultó desierto, anulado o renunciado —el doble que en 2024 en número de licitaciones y cuatro veces superior en valor—. Este dato es indicativo de tensiones en la calidad de los pliegos y en la viabilidad económica de determinados proyectos en el contexto actual de costes.
La rebaja media aritmética de precios en la adjudicación se situó en el 9,2%, el menor registro histórico de la serie de ASCONGI, por debajo del 9,9% de 2024 y muy lejos del 22-27% de los años de crisis. La rebaja en volumen fue del 10,4%. Esta convergencia entre precio base y precio adjudicado refleja un mercado en el que las empresas disponen de menor holgura para absorber riesgos vía descuento, consecuencia de la persistente presión sobre costes de materiales y de una plantilla laboral cara y escasa. El número medio de ofertas por licitación también se redujo, de 3,2 a 3,0, y el porcentaje de licitaciones con una sola oferta bajó del 42% al 33,5%, señal de cierta recuperación de la concurrencia, aunque aún lejos de los niveles de competencia previos a 2019.
El 67% del volumen adjudicado fue a parar a empresas con sede social en Gipuzkoa, confirmando la capacidad competitiva del tejido constructor local. Por administraciones, las corporaciones locales concentran el mayor número de contratos (56%) aunque el Gobierno Vasco y la Diputación Foral aglutinaron las obras de mayor envergadura. La obra pública licitada se mantiene en el 2,2% del PIB de Gipuzkoa, por debajo del 2,7% de Euskadi y del pico del 6% alcanzado en el año 2008.
En el segundo de los segmentos del sector, la oferta de vivienda nueva cae a mínimos de tres décadas, configurando un mercado dual con demanda en máximos pero oferta en mínimos. Sin duda, uno de los datos más preocupantes del informe desde una perspectiva de equilibrio estructural del mercado es el derrumbe del inicio de vivienda libre nueva. Con 633 viviendas iniciadas según la Estadística de Vivienda Libre del Ministerio —o 1.114 según los visados de dirección de obra—, Gipuzkoa registra su mínimo histórico desde al menos 1991, continuando la caída del -23% de 2024 con otro -35% adicional. Para contextualizar: en el período 2000-2007 se iniciaban más de 4.000 viviendas anuales en el territorio. La comparación con el resto de España es igualmente reveladora: mientras que el conjunto del Estado encadena su tercer año de crecimiento y supera las 121.800 viviendas iniciadas, Gipuzkoa ocupa el puesto 22 de las 52 provincias por menor tasa de inicio per cápita en el quinquenio reciente.
Las causas son estructurales y bien conocidas: escasez de suelo finalista, plazos de transformación urbanística muy elevados, inseguridad jurídica en los desarrollos, altos costes de construcción y rentabilidades comprometidas para los promotores. Las transacciones de suelo urbano en 2025 —53 operaciones sobre menos de 8 hectáreas, mínimo histórico de superficie— ilustran la sequía de pipeline promotor. La vivienda protegida aportó un cierto contrapeso, con 682 unidades calificadas en Gipuzkoa (+30% interanual), pero sigue siendo insuficiente para cubrir la brecha entre necesidad real y producción efectiva.
En el lado de la demanda, el mercado mostró en 2025 una vitalidad llamativa. Las compraventas escrituradas alcanzaron 9.274 operaciones, la cifra más alta desde 2004, con un crecimiento del +12,6% respecto a 2024. El aumento se concentra en la vivienda usada (+16,3%), que representa el 84% de las transacciones, mientras que la vivienda libre nueva cae por tercer año consecutivo (-5,3%). Esta asimetría refleja la contradicción central del mercado guipuzcoano: la demanda es robusta, pero el canal de oferta nueva está prácticamente bloqueado.
El precio de la vivienda libre creció alrededor del 7% en 2025, con la vivienda nueva apreciándose a mayor ritmo (+7,2% estimado) que la usada, consolidando una prima de precio nuevo sobre usado cercana al 20%. El valor medio de compraventa libre se sitúa en 297.384 euros, posicionando a Gipuzkoa un año mas como la cuarta provincia española por precio, solo por detrás de Baleares, Madrid y Málaga. El esfuerzo de acceso a la vivienda escala hasta el 25,3% de la renta disponible de un hogar tipo, lo que implica 9,3 años de renta bruta individual para adquirir una vivienda media.
El mercado hipotecario refleja este dinamismo: 7.675 hipotecas constituidas (+12,3%), importe medio de 185.400 euros (+9,6%) y un tipo de interés medio del 2,67% en los nuevos créditos en Euskadi —el más bajo de España—, gracias al descenso del euríbor desde el 3,9% de 2023 hasta el 2,2% en 2025.
Por su parte el parque de alquiler libre en Gipuzkoa apenas superó las 30.366 fianzas vigentes en septiembre de 2025, con un crecimiento prácticamente plano (+1%) frente al +7% anual registrado entre 2019 y 2023. Más preocupante aún es el desplome de los nuevos contratos en el tercer trimestre de 2025 (551 fianzas, mínimo histórico). La renta media de alquiler vigente asciende a 825€/mes, con rentas iniciales en los contratos nuevos de 922€/mes al cierre del año y hasta 1.068€ en Donostia.
La contribución fiscal del sector supera estructuralmente su peso productivo: en 2024, la construcción aportó 457 millones de euros en impuestos directos, indirectos y cotizaciones sociales, el 6,9% de la recaudación total de Gipuzkoa, pese a representar el 5,6% del VAB y el 6,1% del empleo.
Y en materia de digitalización e I+D, el sector muestra avances relevantes: 70 empresas vascas con gasto en I+D (+22,8%), un gasto récord de 19,8 millones de euros y reducción de la brecha digital respecto al conjunto de la economía.
El conjunto de los datos analizados del sector revelan un patrón de consolidación en torno a parámetros muy alejados de los excesos del período 2000-2008, pero también insuficientes para atender las necesidades estructurales del territorio. La construcción guipuzcoana ha conseguido estabilizarse en un ritmo de crecimiento real moderado y deflactores contenidos, pero sin que ello se traduzca en una oferta residencial nueva que mejore el equilibrio del mercado.
Cuatro tendencias de fondo merecen atención. Primera, la consolidación empresarial: el sector tiene menos empresas pero más grandes, con mayor productividad y mejores ratios financieros; la destrucción de tejido en los segmentos micro libera cuota para empresas con mayor capacidad de inversión y gestión. Segunda, la dualidad de la actividad: la rehabilitación se mantiene en niveles máximos históricos (944 licencias de obra mayor en 2025), la obra civil pública es abundante pero fragmentada, y la promoción residencial nueva está prácticamente paralizada; estas tres realidades coexisten en el mismo sector. Tercera, la presión por el lado laboral: con el paro en mínimos, los costes salariales en máximos y escasez crónica de trabajadores cualificados, la capacidad de respuesta a una hipotética aceleración de la demanda es limitada. Cuarta, el déficit de suelo finalista: la transformación urbanística en Gipuzkoa sigue siendo un proceso que puede extenderse entre 10 y 20 años, con plazos condicionados por la inseguridad jurídica y la carga regulatoria; sin reforma en este ámbito, la brecha entre necesidad habitacional y producción efectiva seguirá ampliándose.
En síntesis, la construcción en Gipuzkoa en 2025 es un sector en expansión cíclica sobre una base estructuralmente frágil: crece la actividad, mejoran las finanzas empresariales y se recupera el empleo, pero la oferta residencial nueva está en mínimos históricos, la asequibilidad de la vivienda se deteriora para los hogares de renta media-baja, el mercado de alquiler muestra señales de colapso de oferta y la inversión empresarial sigue por debajo de los niveles prepandemia.
